עלויות נלוות למשכנתא

אילו עוד עלויות 'מסתתרות' בתוך ההלוואה וכיצד נכון להתכונן אליהן?

אז בניתם תמהיל נכון עשיתם סקר שוק ורצתם מבנק לבנק כדי להשיג את העסקה הטובה ביותר. או שבכלל שכרתם את שירותיו של יועץ שעשה עבורכם את כל אלו, הגיע הזמן לחתום על המשכנתא. אבל רגע לפני שחותמים, אילו עלויות נוספות 'מתחבאות' בתוך המשכנתא ? בדומה לרכישת דירה, תמיד יהיו עלויות 'קטנות' שאם מסכמים את כולן יחד מגיעים לסכום ששווה לשים אליו לב כאשר מתכננים את ההליך, ולו רק כדי שנדע לתכנן מראש ולא נופתע.

אז אילו עלויות קיימות?

עמלת פתיחת תיק:

עד שנת 2022 העמלה הנהוגה עמדה על 0.25% מגובה המשכנתא, כלומר על מיליון ₪ היו משלמים 2,500₪ עמלת פתיחת תיק! למזלנו, אנחנו בימים טובים יותר, וכיום ישנה עמלה אחידה של 360₪ בלבד. (ואפילו אותה ניתן לפעמים לבטל)

שמאות:

כדי להעריך את שווי הנכס אותו נרצה למשכן יהיה צורך בשמאות. שמאי נדרש ברכישה של נכס יד שניה, ברכישה במחיר למשתכן ובבניה עצמית. ברכישה מקבלן אין צורך בשמאות. הבנק יציע רשימה של שמאים שעובדים מולו, והעלות לשמאות תעמוד לרוב על כמה מאות שקלים בתלות בערך הנכס (400₪ עד 1,500₪), זאת כאשר מדובר בשמאות מקוצרת- שתהיה ברוב המקרים.

באשר למצב בו אחוז המימון הוא פקטור משמעותי - 75% מימון לדוגמה, כאשר אין אפשרות לגייס הון עצמי נוסף, כדאי ורצוי לקבל שמאות מוקדמת (רצוי משמאי שעובד עם הבנקים אליהם נפנה כדי לקבל משכנתא) כדי להבטיח עמידה בתנאי הסף למשכנתא, והימנעות 'מהפתעות' בדמות שמאות נמוכה שעלולה לפגוע ביכולת לבצע עסקה ולהשאיר אותנו ללא מימון וחשופים לתנאי ההסכם. שמאות מוקדמת הינה מקיפה יותר מהשמאות המקוצרת, ונקראת שמאות מורחבת. מתוקף כך היא גם יקרה יותר ונעה בין 2,500₪ ל-5,000₪ כתלות בערך הנכס.

כאשר ערך הנכס הנרכש הוא מעל 4 מיליון ₪ נצטרך גם כן לעשות שמאות מורחבת.

השמאות שאותה מוציא השמאי היא ייחודית לבנק – והיום אפשר להסב אותה מבנק לבנק בעלות של כ-200 עד 300 ₪, ולכן כדאי לבצע שמאות לאחר שסגרנו את כל שאר התנאים הנדרשים למימון.

ייפוי כוח נוטריוני:

לאחר חתימה על המשכנתא הבנק יבקש ממכם להמציא לטובתו ייפוי כוח בלתי חוזר, ייפוי כזה ידרוש חתימה על מסמך סטנדרטי אצל נוטריון ועלותו מפוקחת ומסתכמת לרוב בכ-220₪ לחותם יחיד ובתוספת של כ-80₪ לכל חותם נוסף. מספר החותמים הוא מספר הלווים במשכנתא.

עמלת רישום בטאבו:

כדי להבטיח את חזקתו של הבנק בנכס במקרי קיצון תדרשו לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק בו מתבצעת המשכנתא. העלות כוללת רישום הערת האזהרה, המצאת מכתב מהעירייה המוכיח שאין לכם חובות ארנונה כלפי הנכס ונסח טאבו מעודכן ומקורי שתוכלו להציג לבנק. סך כל העמלות עומדות על כ-300₪.

אגרת משכון:

כנראה שלא שמעתם עליו מעולם, אבל קיים גוף ממשלתי שנקרא רשם המשכונות, הוא הגוף שאחראי על ניהול הרישום של המשכונות בישראל. הבנק יבקש מכם לרשום את המשכנתא שלכם אצל רשם המשכונות ולהמציא אישורים שעשיתם זאת. אגרת המשכון עומדת על 185₪ (במצבים מסוימים יש תשלום כפול)

עלויות נוספות

לצורך שמאות בנכס יש צורך במסמכי בית משותף, עלות האגרה היא 37₪.

בנוסף, בנכס שלא רשום בטאבו, בין אם רשום על שם מדינת ישראל (רמ"י או קק"ל) או במקרה שטרם נרשם בטאבו, למשל בדירה בבנייה מקבלן ואז רשום תחת חברה משכנת, יהיה צורך באישור זכויות מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) באגרה של 81₪.

אם לסכם, מדובר בעלות של כ-2,000-2,500 שקלים בממוצע בסה"כ שמתווספת לכלל העלויות הקיימות. במקרים של שמאות מוקדמת נגיע גם ל-5,000 ואף יותר. חשוב שנכיר את העלויות שעלינו לשלם במהלך הרכישה ונדע לתכנן אותן מראש כחלק מתקציב הוצאות הרכישה.